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Sonderseite Tennishalle

Tennishalle jetzt endgültig dicht?

5.3.18: Vor einem Jahr hatte der Mittelstandsexperte der CDU/CSU Bundestagsfraktion Michelbach angekündigt, die Tennishalle bis Ende März 2018 zu schließen, falls bis dorthin keine befriedigende Lösung für die weitere Nutzung der Tennishalle gefunden sei. Wir hatten damals darüber berichtet: Tennishalle ab Frühjahr 2018 geschlossen und 2008 Tennishalle bald geschlossen? Im Grunde genommen geht es den Erbbauberechtigten darum, die Halle an die Gemeinde zu veräußern oder zumindest eine lukrativere Nutzung zu ermöglichen, wobei sie sich nicht genau äußerten, an welche Nutzung überhaupt gedacht ist.
Der Erbbauberechtigte hatte der Gemeinde für die angestrebte Nutzungsänderung eine Frist bis zum 15. Januar gesetzt. Da die Gemeinde nicht fristgerecht geantwortet habe, was wegen der langfristig festgelegten Gemeinderatstermine nicht möglich war, ließ er der Gemeinde über seinen Anwalt die Kündigung des Erbbaurechtsvertrags mitteilen.
Der Kündigung stimmt die Gemeinde natürlich nicht zu, da der Erbbaurechtsvertrag noch einige Jahrzehnte läuft. Laut Vertrag darf die Halle übrigens nur für sportliche Zwecke verwendet werden. Fast jede andere Nutzung hätte eine Sanierung zur Folge, was aufgrund des hohen Asbestanteils und der energetisch notwendigen Maßnahmen sehr teuer werden dürfte. Im Falle eines „Heimfalls“ der Halle an die Gemeinde müsste diese übrigens zwei Drittel des Wertes an den Besitzer zahlen. Es ist kein großes Geheimnis, dass wir in Margetshöchheim momentan finanziell ganz andere dringlichere Probleme vor uns haben, als eine Tennishalle zu erwerben und zu sanieren. Schon allein aufgrund der entgehenden Pacht besteht für die Gemeinde keine Dringlichkeit, den bestehenden Vertrag aufzulösen.
Die Gemeinde hat übrigens vor etwa 10 Jahren den Wert der Halle durch einen Gutachter feststellen lassen. Damals wurde der Restwert der Halle mit 118.000 € beziffert, der Wert des Erbbaurechts mit 180.000 €. Das Gutachten liegt nun vor
Eines dürfte auf jeden Fall sicher sein: Wenn die Halle an die Gemeinde zurückfallen sollte, selbst bei null Euro wird es für die Gemeinde teuer, nicht nur wegen der Abrisskosten für die Asbestscheune. An dieser Stelle hinter der Margarethenhalle und ohne vernünftige Zufahrt gibt es nur wenige sinnvolle Nutzungsmöglichkeiten, so dass der Standort für einen Investor kaum interessant sein dürfte. Und wenn die Gemeinde dort etwas baut, wird es naturgemäß auch nicht gerade billig.



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Tennishalle ab Frühjahr 2018 geschlossen

Die Gemeinde Margetshöchheim hatte bekanntlich 1980 vier Personen auf 99 Jahre das Erbbaurecht an der Fläche hinter der Margarethenhalle eingeräumt, mit der Verpflichtung, dort eine Sporthalle zu errichten. Nachdem zwischenzeitlich die lupenreine Asbest-Tennishalle in die Jahre gekommen ist und der Tennissport nicht mehr der große Renner ist, versuchte der letzte verbliebene Erbbauberechtigte, ein nicht gerade unbekanntes Mitglied des Bundestags, bereits mehrmals, die Tennishalle loszubekommen. Eine Zeitlang interessierte sich sogar die Sportgemeinschaft für die Halle. Näheres können Sie hier nachlesen: Sonderseite: Tennishalle ein Fass ohne Boden
Da sich alle Pläne für eine sportliche Nutzung zerschlugen, dachte besagter Erbbauberechtigte seit längerem an eine Nutzungsänderung in Richtung gewerbliche Nutzung, was bei der Gemeinde auf wenig Gegenliebe stieß.
Zwischenzeitlich gab es 2015 auch Gedankenspiele, Tegut auf die Fläche der Tennishalle zu verlagern, was von vorneherein wenig aussichtsreich war. Für die dann zusätzlich erforderlichen Parkplätze hätten dann nämlich die Tennisplätze verlegt werden müssen. In der Gemeinde dachte man da an die Fläche südlich des Sportplatzes, die im Flächennutzungsplan als Erweiterungsgebiet für sportliche Nutzung eingestuft ist. Das scheiterte bislang jedoch am Widerstand eines oder mehrerer Grundeigentümer/s. Und daran wird sich wohl so schnell nichts ändern. Neuerdings ist auch die Fläche südlich der Bahnbrücke (längs des Radwegs) im Gespräch, die die Gemeinde kürzlich von der Bahn erworben hat.
Da der Erbbauberechtigte die Tennishalle nicht mehr betreiben will und Tegut nun definitiv am alten Standort revitalisiert, drückt er nun aufs Tempo und kündigte kürzlich bei einem Gesprächstermin mit den Bürgermeistern und den Fraktionsvorsitzenden die endgültige Schließung bis Ende März 2018 an.
Was dann mit der Halle geschieht, steht noch in den Sternen. Eine Lagerhalle für einen Paketdienst, die der Betreiber u.a. ins Gespräch brachte, dürfte wegen der fehlenden Zufahrt unrealistisch sein, zumal dies nur mit Zustimmung der Gemeinde ginge. Sicher ist nur eines: Bis zum Ablauf des 99jährigen Erbbaurechts 2079 wird die jetzt schon marode Halle sicher nicht durchhalten.
Hinzuzufügen wäre nur noch, dass auch die Immobiliengesellschaft, die für die Hofbräu das frühere Sudpfannengebäude verwaltet, lieber heute als morgen ihr Erbbaurecht gegen eine entsprechende Vergütung an die Gemeinde zurückgeben würde.





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Tennishalle bald geschlossen?

Mittlerweile sind noch weitere Informationen über die Zukunft der Tennishalle bekanntgeworden.
Wie bereits berichtet, hat ein Stuttgarter Architekt die Tennishalle begutachtet und die Kosten für die Umnutzung zur multifunktionalen Sporthalle auf ca. 1,5 Mill. € geschätzt. In dieser Summe ist allerdings die Sanierung des Asbestdachs noch gar nicht enthalten. Außerdem stellte er klar, dass die Halle wegen des Bodenberlags nicht gleichzeitig als Tennis- und Ballsporthalle genutzt werden kann.
Ein weiteres Problem ist, dass durch die Umnutzung eine ganze Reihe rechtlicher Probleme auftauchen. So muss sie im Falle eines Umbaus nicht nur den aktuellen gesetzlichen Bestimmungen (Energiesparverordnung usw.) entsprechen, auch die Zahl der erforderlichen Parkplätze, nachbarrechtliche Belange und vieles mehr stehen dann auf dem Prüfstand. Somit dürfte der von der Führungsriege der SGM lange Zeit verbreitete Zweckoptimismus endgültig verflogen sein.
Da die Bauherrengemeinschaft, der die Halle gehört, immer noch 230.000 € für die Halle will, wird sie voraussichtlich am 30.3.09 geschlossen.



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etliche Probleme

Vor kurzem tagte die Arbeitsgruppe Tennishalle erneut. Der mit einer Voreinschätzung beauftragte Architekt machte deutlich, dass man beim von der SGM favorisierten Umbau zur Sporthalle locker mit Kosten von bis zu 1,5 Millionen Euro rechnen muss. Auch bei der gleichzeitigen Nutzung für Tennis- und Ballsport dürfte es wegen des Bodenbelags Probleme geben.



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wer soll das bezahlen, wer hat so viel Geld?

Am 30.10.08 fand im Rathaus eine Besprechung mit Vertretern der SGM statt, bei der es um die Zukunft der Tennishalle ging. Dabei wurde eine böse Überraschung bekannt: Die Bauherrengemeinschaft, die das Erbbaurecht für die Halle besitzt, will zwischenzeitlich noch wesentlich mehr Geld für die marode Halle. Die Vorstellungen erreichten bis zu 300.000 €.
Mittlerweile ist auch sicher, dass die Halle bei einem Umbau mit Nutzungsänderung baurechtlich wie ein Neubau behandelt wird, das fängt bei der Wärmedämmung an und geht über nachbarrechtliche Bestimmungen bis hin zur Stellplatzfrage.
Da auch die Sudpfanne zum Verkauf steht, kam aus den Reihen der SGM der Vorschlag, für das ganze Areal ein Gesamtkonzept zu entwickeln (Tennishalle, Sudpfanne, Kegelbahn, Sauna, Sängerzimmer, AWO-Raum und Margarethenhalle). Demnächst soll ein Stuttgarter Architekt, der auf Sportstätten spezialisiert ist, das Areal besichtigen und Vorschläge machen.
Wenn man bedenkt, was auf die Gemeinde finanziell in den nächsten Jahren zukommt, wäre ein größeres finanzielles Engagement der Gemeinde ein Schritt tief in die Neuverschuldung, zumal die SGM finanziell wohl auch nicht so gut dasteht, dass sie sich hier wesentlich einbringen kann.



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SGM schiebt der Gemeinde den schwarzen Peter zu

Die Sportgemeinschaft Margetshöchheim ist zu der Überzeugung gekommen, dass sie angesichts des vom Gutachter ermittelten Restwerts der Tennishalle diese nicht erwerben und schon gar nicht sanieren kann.
Die SGM bittet deshalb die Gemeinde, folgende Alternativen zu prüfen:

1. Kauf, Umbau und Sanierung der Tennishalle zu einer multifunktionalen Sporthalle
2. Alternativ Abriss der Tennishalle und Neubau einer Sporthalle
3. Prüfung und Einbindung von Synergieeffekten in ein Gesamtkonzept Margarethenhalle - Sporthalle, als neues Kommunikationszentrum/Sport- und Gesundheitszentrum, einer weiteren Gaststättennutzung und einem neuen Vermarktungskonzept Margarethenhalle



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Das Gutachten liegt nun vor

Das Schätzgutachten über den Wert der Tennishalle liegt nun der Gemeinde vor. In der Gemeinde war man überrascht, dass der Gutachterausschuss des Landratsamtes den Restwert der Tennishalle relativ hoch eingeschätzt hat.
Der Wert des Erbbaurechts wurde mit 180.000 € beziffert, der Restwert des Objekts mit 118.000 €.
Das Gutachten kostete 1755,40 €.



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erneute Suche nach einem Gutachter

Auf Empfehlung von Bürgermeister Stock sollte der Gutachterausschuss des Landratsamtes zu einem (verdächtig) niedrigen Preis den Wert der Tennishalle, den Restwert des Erbbaurechts und die ungefähren Kosten des dringendsten Sanierungsbedarfs in einem Gutachten beziffern.
In der Gemeinderatssitzung am 19.6. musste der Bürgermeister bekanntgeben, dass der Gutachterausschuss offensichtlich nur den Wert der Halle schätzen kann, für die restlichen Untersuchungen würde man weitere Gutachter benötigen.
Deshalb beschloss der Gemeinderat, in die erneute Suche nach einem Gutachter einzutreten, der alle Bereiche der Untersuchung abdecken kann.



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Kurzgutachten zum Erbbaurechtsvertrag

Vom Büro Dr. Schulte & Dr. Humm lag dem Gemeinderat am 15.5. ein Kurzgutachten zum Erbbaurechtsvertrag zwischen der Gemeinde und der Eigentümergemeinschaft "Sportpoint" vor. Es konnte allerdings in der Sitzung nicht behandelt werden, da es erst zu Beginn der Sitzung an die Fraktionen verteilt worden war.
Die Gemeinde ging bislang davon aus, dass die angedrohte Schließung der Tennishalle zum sog. Heimfall führt, dass also die Halle an die Gemeinde zurückfällt. Im Vertrag ist nämlich ein Passus, der dies vorsieht, falls die Halle für andere als sportliche Zwecke genutzt wird. Das Gutachten macht hier wenig Hoffnung.
Anders sieht es aus, wenn der Erbbauberechtigte die Halle nicht in einem guten baulichen Zustand erhält. Hier könnte die Gemeinde aktiv werden. Sie kann dies allerdings nur innerhalb einer Frist von 6 Monaten nach Bekanntwerden des schlechten Zustands.
Für den Fall des Heimfalls sieht der Erbbaurechtsvertrag vor, dass die Gemeinde dann 2/3 des gemeinen Werts des Erbbaurechts zum Zeitpunkt des Heimfalls zu zahlen hat.
Die Gutachter gehen ansonsten davon aus, dass die vertraglich festgelegten Heimfallklauseln einer gerichtlichen Prüfung standhalten dürften.



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ein weiteres Gutachten erforderlich

In der Sitzung am 15.5. regte der Gemeinderat an, vom Gutachterausschuss des Landratsamtes den Zeitwert der Tennishalle, den erforderlichen Sanierungsbedarf und den Restwert des Erbbaurechts feststellen zu lassen. Auftraggeber soll der Sportverein sein, die Gemeinde will aber die Hälfte der Gutachterkosten übernehmen. Näheres soll noch in einem Gespräch mit dem Sportverein abgeklärt werden.



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Gutachten ergibt: tatsächlich Asbest!

Ein Gutachten des Bayerischen Landesamtes für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit hat nun das bestätigt, was eigentlich schon vorher so gut wie sicher war: Dacheindeckung und Seitenverkleidungen der Tennishalle (und auch der Margarethenhalle) enthalten Weißasbest. Damit steht fest, dass im Falle eines Abbruchs bzw. einer Sanierung horrende Kosten auf die Eigentümer der beiden Bauwerke zukommen werden.



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Mit welchen Kosten wird gerechnet?

Der derzeitige Besitzer will die Halle für 150.000 € veräußern.
Die SGM will und kann (nach eigenen Angaben) nur 90.000 € aufbringen.
Für die Sanierung der maroden Halle rechnet man mit Kosten in Höhe von 110.000 €. Weitere 80.000 € soll der Einbau eines neuen Bodens kosten, damit in der Halle neben Tennis noch andere Sportarten betrieben werden können.
Somit müsste die Gemeinde rund 200.000 € aufbringen, damit die SG die Halle erwerben kann.
Jetzt soll durch ein Gutachten der derzeitige Wert der Halle ermittelt werden.



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wo liegen die Risiken?

Wo liegen die Risiken?
- Was ist, wenn die derzeitigen Besitzer auf einem Kaufpreis von 150.000 € bestehen? Sind die Renovierungskosten angesichts des maroden Daches, der renovierungsbedürftigen Heizanlage und vieler anderer nötiger Sanierungsmaßnahmen realistisch?
- Müssen bei einem Umbau aktuelle Anforderungen der Energiesparverordnung erfüllt werden, was zu erheblichen zusätzlichen Kosten führen würde?
- In absehbarer Zeit müssen mit Sicherheit die Asbestmaterialien auf dem Dach und an der Fassade ausgewechselt und entsorgt werden, was zu immensen Kosten führen wird, die die SG sicher nicht schultern kann.
- Ist die Kalkulation für Ankauf und Unterhaltung wirklich realistisch? Kann auf Dauer tatsächlich mit den eingeplanten Einnahmen gerechnet werden?
- Ist der Bedarf auf längere Sicht angesichts der rückläufigen Bevölkerungsentwicklung tatsächlich in vollem Umfang gewährleistet, nachdem immer mehr Sportvereine Probleme haben, eigene Mannschaften aufzustellen?



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Das kann für die Gemeinde teuer werden?

Falls einer oder mehrere dieser Risiken eintreten sollten, kann es für die Gemeinde Margetshöchheim und damit für die Bürger sehr teuer werden.
Es ist nämlich kaum anzunehmen, dass die Gemeinde die SG pleite gehen lässt, zumal schon jetzt von Bürgermeister Stock argumentiert wird, man müsse die Tennishalle ankaufen, damit dort keine Bauruine entsteht.
Man kann davon ausgehen, dass die Gemeinde immer dann einspringen muss, wenn finanzielle Probleme auftreten.

Man hat den Eindruck, dass die Vetrantwortlichen in der SG und die in der Gemeinde, die das Projekt forcieren, sehr risikobereit sind. Wenn z.B. Bürgermeister Stock angesichts der zu erwartenden Kosten bei einer Asbestentsorgung als Gegenargument bringt, das stehe uns bei der Margarethenhalle auch bevor, ist das schon etwas blauäugig. Schließlich ist es ein Unterschied, ob man eine oder zwei große Hallen asbestsanieren muss.

Zusätzlich ist zu bedenken, dass Margetshöchheim nicht im Geld schwimmt und uns noch kostspielige Projekte bevorstehen: die Sanierung des Kindergartens, der drohende Mainsteg-Neubau, die Sanierung der Birkachstraße, die Sanierung maroder Kanäle und und und ...



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